Năm 2016, bà Thanh mua căn hộ officetel của một dự án tại đường Bến Vân Đồn quận 4, TP HCM với giá 1,3 tỷ đồng, rộng 35m2, tương đương 37 triệu đồng mỗi m2. Thời điểm đó dòng sản phẩm lai vừa có chức năng lưu trú và văn phòng này vẫn còn khá mới mẻ. Giới đầu tư tỏ ra thận trọng với đặc điểm bất lợi của căn hộ là chỉ được sở hữu 50 năm thay vì sở hữu lâu dài.
Thế nhưng hơn 2 năm sau, đến tháng 8/2018, giá căn hộ officetel tại dự án này tăng vọt lên đến 60 triệu đồng mỗi m2. Bà nhận được lời chào mời bán căn hộ lai với giá tăng 1,6 lần so với lúc mới mua vào. “Tôi quyết giữ lại, vì giá thuê rất tốt, 17 triệu đồng một tháng (gồm nội thất cơ bản). Nếu bán đi rồi rất khó tìm được căn officetel vị trí trung tâm vì thị trường không có hàng”, bà Thanh giải thích.
Nhà đầu tư này cho biết, thời điểm mua căn hộ văn phòng bà cũng có nhiều băn khoăn vì chủ đầu tư thông báo thời hạn sở hữu chỉ là 50 năm, lại không được cư trú lâu dài mà chỉ là lưu trú (không cấp hộ khẩu). Nhưng rồi nhẩm tính lại, với dòng vốn 1,3 tỷ đồng chẳng mua nổi tài sản nào cách phố tài chính quận 1 vài phút di chuyển. Hơn thế nữa, khách được trả theo tiến độ trong hai năm đến khi nhận nhà nên bà mạnh dạn xuống tiền mua và may mắn suất đầu tư cho hiệu quả cao.
Ông Tấn, một nhà đầu tư có chục năm buôn bất động sản tại Sài Gòn từng săn lùng mua căn hộ officetel gần sân bay Tân Sơn Nhất tiết lộ, tình trạng các hộ officetel trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận luôn cháy hàng. Từ lúc bán khách tranh nhau suất mua vì số lượng có hạn, đến khi đi vào hoạt động khách thuê lại xếp hàng đăng ký thuê dù giá khá cao vì tiện năm bảy đường.
Giá bán các căn hộ văn phòng tại dự án trên phố Nguyễn Văn Trỗi tăng gấp đôi so với thời gian mua lúc đầu do khan hiếm nguồn cung và tỷ suất sinh lời tính trên giá thuê đạt trên 10%, còn cao hơn cả căn hộ hạng sang. “Các công ty logistic và dịch vụ xuất nhập khẩu rất ưa chuộng loại căn hộ có chức năng văn phòng này vì rẻ hơn thuê nhà phố nguyên căn”, ông Tấn nói.
Thời gian gần đây, khu vực Q.7, đặc biệt tại các tuyến đường sát trung tâm thương mại tài chính Quốc tế Phú Mỹ Hưng, hầu như dự án officetel nào bung thị trường đều ghi nhận thanh khoản tốt. Bởi ngoài thế mạnh về vị trí giao thông thuận lợi, di chuyển đến khu vực trung tâm thì nơi đây hưởng lợi từ lượng khách thuê sẵn có vốn mong muốn có được một nơi làm việc lẫn sinh hoạt trong tầm chi phí phải chăng ở khu đô thị kiểu mẫu của TP.
Tìm hiểu tại một dự án có officetel tọa lạc trên đường Nguyễn Lương Bằng, ngay khu trung Phú Mỹ Hưng, đang chào giá 1.9 tỉ đồng/căn, được biết, dù mới thông tin ra thị trường nhưng số lượng NĐT quan tâm đến loại hình căn hộ “lai” tại dự án rất lớn.
Ngoài vị thế là gần sát các tiện ích hiện hữu của KĐT Phú Mỹ Hưng như trung tâm thương mại Cresent Mall, bệnh viện quốc tế FV, trung tâm triển lãm Sài Gòn SECC… thì theo phân tích của các NĐT thì mức giá cho thuê ấn tượng khiến lợi tức ổn định và việc hoàn vốn nhanh hơn nhiều so với đầu tư căn hộ thông thường là lý do họ “xuống tiền”.
Cụ thể, theo khảo sát, căn officetel diện tích 33m2 tại dự án này cho thuê với mức giá 12 triệu đồng/tháng, tức NĐT có được 144 triệu đồng trong vòng 12 tháng từ việc cho thuê. Với diện tích 45m2 giá cho thuê đạt 18 triệu đồng/tháng/căn; ở những căn có nội thất giá cho thuê từ 20 triệu đồng/tháng.
Khảo sát của VnExpress, trong 3 năm trở lại đây, tại TP HCM các nhà đầu tư officetel đã thắng lớn tại các khu vực quận 4, 5, 10, Phú Nhuận, Tân Bình (khu vực gần sân bay). Hiện nay, khu vực quận 7 quanh khu lõi của Phú Mỹ Hưng hoặc dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh loại hình căn hộ này cũng đang được săn đón vì tổng giá trị mềm hơn so với một căn hộ thương mại.
Ghi nhận tại 15 dự án căn hộ ở các khu vực trung tâm đã và đang bàn giao nhà cho thấy, điều khiến cho giới buôn địa ốc đổ xô săn lùng căn hộ officetel là giá thuê cực tốt. Cụ thể, mỗi căn hộ officetel tại các dự án trên có diện tích khoảng 25 – 40m2 nhưng có giá thuê cao từ 16 – 17 triệu (tại trung tâm) và khoảng 10 triệu tại các khu vực có hoạt động văn phòng sôi động.
Như vậy, nếu tính trong vòng một năm, số tiền NĐT thu về từ việc cho thuê tương đương 216-240 triệu đồng/năm. Trong khi đó, căn diện tích khoảng 58m2 (đã có nội thất), có thể cho thuê với giá 30 triệu đồng/tháng, tương đương NĐT có được 360 triệu đồng/năm.
Trong khi, giá cho thuê văn phòng truyền thống tại Phú Mỹ Hưng tương đương hoặc cao hơn. Chẳng hạn, tại khu văn phòng trung tâm Phú Mỹ Hưng, với diện tích 25m2 có giá thuê 15 triệu đồng/tháng (bao gồm 7 bàn làm việc, tủ hồ sơ, máy lạnh); Tòa nhà IPC Tower giá thuê 16,5 triệu đồng/tháng cho căn diện tích 44m2; hay Tòa nhà Beautiful Saigon căn diện tích 45m2 cho thuê mức giá 20 triệu đồng/tháng.
Bên cạnh đó, đối tượng khách thuê của officetel đa dạng và sẵn có trong khu Phú Mỹ Hưng được xem là “điểm cộng” cho các dự án tọa lạc tại đây. Đây cũng là lý do thanh khoản ở mô hình officetel tại khu Nam khá tốt, đặc biệt ở các dự án đã hoàn thiện, sẵn sàng cho việc mua -thuê.
Có thể kể hàng loạt các đối tượng khách thuê đang có nhu cầu tìm kiếm không gian làm việctrước bối cảnh nguồn cung văn phòng hạn chế, giá tăng mạnh. Cụ thể, các cá nhân sống và làm việc trong khu kinh tế tài chính Phú Mỹ Hưng; Doanh nhân, chuyên gia nước ngoài Hàn Quốc, Anh, Mỹ, Nhật Bản…sang Việt Nam làm việc; Chủ công ty quy mô nhỏ bên lĩnh vực xuất nhập khẩu, làm web; Các công ty mở văn phòng đại diện hay dịch vụ tại gia (như văn phòng tư vấn pháp luật, tư pháp, media, 3D studio…); Đại lý tự do như logistic, văn phòng giao dịch BĐS, tiếp thị, xuất khẩu, giao thông vận tải…ngoài ra, nhóm người có tính chất công việc hay di chuyển như hướng dẫn viên du lịch, tiếp viên hàng không, phi công cũng là những khách thuê đa dạng cho phân khúc này tại khu Nam TP.
Hiệu suất cho thuê tốt là lý do khiến cho loại căn hộ có diện tích nhỏ và tích hợp cả nhu cầu ở lẫn làm văn phòng này có giá tăng bình quân 20-35% (thậm chí cao hơn, gấp 1,5-2 lần) kể từ khi mở bán đầu tiên đến lúc bàn giao nhà nhưng rất ít người muốn bán lại.
Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi (DKR), Nguyễn Lộc Hạnh cho biết, có rất nhiều lý do khiến cho căn hộ officetel hút giới đầu tư, tạo nên làn sóng săn lùng sản phẩm này trong thời gian qua.
Thứ nhất, diện tích officetel nhỏ nên tổng giá thành sản phẩm cạnh tranh hơn căn hộ diện tích lớn chỉ có chức năng để ở. Nhờ đặc tính nhỏ, đa chức năng, có thể khai thác cho thuê nhanh hoàn vốn và qua kiểm chứng thực tiễn, giá thuê cũng đạt tỷ suất lợi nhuận lý tưởng.
Thứ hai, officetel có số lượng lại hạn chế chiếm tỷ trọng thấp trong một dự án căn hộ, trở thành hàng hiếm. Cái gì khan hiếm thường xảy ra tình trạng cung không đủ cầu, do nhu cầu quá lớn.
Thứ ba, căn hộ officetel phù hợp với nhu cầu văn phòng của doanh nghiệp SME (doanh nghiệp vừa và nhỏ) có nhân sự 3 – 5 người. Sản phẩm này cũng được hưởng ứng tích cực từ phong trào khởi nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ tại TP HCM, những người trẻ có nhu cầu thuê mặt bằng nhỏ hẹp vừa làm văn phòng vừa làm chỗ lưu trú, chỉ cần đặt bàn có 2 – 3 chỗ ngồi làm việc là đạt yêu cầu.
Thứ tư, thị trường văn phòng tại khu vực trung tâm và cận trung tâm Sài Gòn đang khan hiếm nguồn cung, khách thuê thậm chí phải xếp hàng chờ mới đến lượt vào các tòa nhà danh giá trong khi chi phí thuê cũng cực kỳ đắt đỏ. Nhờ sự cộng hưởng của cơn sốt giá tại thị trường văn phòng cho thuê đã tạo cú hích cho thị trường căn hộ officetel.
Mặc dù đánh giá thị trường căn hộ officetel tại TP HCM còn nhiều tiềm năng trong tương lai, ông Hạnh cũng khuyến cáo rằng, sự thành bại của suất đầu tư căn hộ officetel cần được lượng hóa bằng 5 yếu tố. Đó là: vị trí tốt, thiết kế thông minh, giá cạnh tranh, chủ đầu tư uy tín, quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. “Nếu chỉ chạy theo trào lưu đầu tư căn hộ officetel mà thiếu cân nhắc 5 điểm cần lưu ý này thì có thể dẫn đến chôn vốn và hiệu quả không như mong đợi”, ông Hạnh nói.
