Trong giai đoạn 2026–2030, thị trường bất động sản khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, với nguồn cung mỗi năm bổ sung khoảng 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở con số tuyệt đối, mà ở sự thay đổi bản chất cạnh tranh của thị trường – từ chạy đua quy mô sang cạnh tranh bằng chất lượng.
Nguồn cung hơn 40.000 sản phẩm mỗi năm: Áp lực sàng lọc ngày càng rõ
Theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, khu vực phía Nam – bao gồm TP.HCM cùng các địa phương vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh – dự kiến mỗi năm cung cấp ra thị trường hơn 40.000 sản phẩm nhà ở. Đây là mức nguồn cung tương đối lớn trong bối cảnh thị trường đã đi qua giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, lượng cung mới không đồng nghĩa với “dễ bán”. Người mua ngày càng thận trọng hơn, buộc các chủ đầu tư phải chứng minh được giá trị thực của sản phẩm, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Giá nhà tăng mạnh sau 5 năm: Biên lợi nhuận không còn dễ dàng
Thống kê cho thấy, đến quý IV-2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực phía Nam đạt trung bình khoảng 2.740 USD/m², cao hơn khoảng 1,25 lần so với cuối năm 2020.
Ở phân khúc nhà liền thổ, mức giá ghi nhận khoảng 4.427 USD/m² đất, gần như gấp đôi so với 5 năm trước. Mặt bằng giá mới này khiến thị trường không còn “dễ thở” với những sản phẩm thiếu khác biệt, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc năng lực vận hành yếu.
Đại đô thị gắn giao thông công cộng: Trục phát triển mới của thị trường
Một trong những xu hướng nổi bật của giai đoạn 2026–2030 là sự dịch chuyển không gian đô thị ra ngoài Vành đai 2, tiến dần về Vành đai 3 và Vành đai 4.
Các đại đô thị quy mô lớn, gắn với hạ tầng giao thông công cộng và các tuyến kết nối liên vùng, đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển: thay vì “bám lõi trung tâm”, thị trường mở rộng theo trục hạ tầng – nơi quỹ đất lớn hơn và có khả năng kiến tạo hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.
Bất động sản công nghiệp – logistics: Trụ cột thu hút FDI
Bên cạnh nhà ở, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt khoảng 27.900 ha, với tỷ lệ lấp đầy trung bình 84%. Giá chào thuê phổ biến dao động từ 100 – 310 USD/m²/chu kỳ, phản ánh nhu cầu thuê duy trì ở mức cao.
Dịch chuyển sang phát triển bền vững và ứng dụng công nghệ
Không chỉ mở rộng về quy mô, thị trường bất động sản phía Nam đang dịch chuyển mạnh theo hướng bền vững hơn. Các tiêu chuẩn về môi trường – xã hội – quản trị (ESG) ngày càng được coi trọng, đặc biệt trong các dự án quy mô lớn và bất động sản công nghiệp.
Song song đó, việc ứng dụng công nghệ vào quản lý, vận hành và nâng cao trải nghiệm người dùng đang trở thành yếu tố then chốt để tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn.
Từ 2026: Cuộc chơi của chất lượng và năng lực vận hành
Theo bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng giám đốc JLL Việt Nam, kể từ năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức chuyển từ cạnh tranh về số lượng sang cạnh tranh bằng chất lượng.
“Giá trị dự án không còn chỉ nằm ở vị trí hay chi phí xây dựng, mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào trải nghiệm người dùng, hiệu quả vận hành và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.”
Kết luận: Giai đoạn sàng lọc thực chất của thị trường bất động sản phía Nam
Với nguồn cung lớn, mặt bằng giá cao và yêu cầu ngày càng khắt khe từ người mua, giai đoạn 2026–2030 được xem là thời kỳ sàng lọc thực chất của thị trường bất động sản phía Nam.
Chỉ những dự án có vị trí gắn hạ tầng, quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và năng lực vận hành dài hạn mới có thể trụ vững và tạo giá trị bền vững trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Xem thêm:
The Emerald Boulevard chính thức khởi công: Dấu mốc chiến lược trên trục Quốc lộ 13 2026