Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng đô thị mở rộng vừa đón nhận thông tin quan trọng khi HĐND TP.HCM chính thức thông qua bảng giá đất mới, lần đầu áp dụng trên toàn địa bàn thành phố hợp nhất, bắt đầu từ ngày 1/1/2026.
Bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường và thay thế toàn bộ các bảng giá cũ của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước thời điểm sáp nhập. Cùng Mapleland tìm hiểu nhé!
Mặt bằng giá đất tăng diện rộng, nhưng không đồng đều
Tổng thể cho thấy giá đất ở tăng tại hầu hết các khu vực, tuy nhiên mức độ điều chỉnh có sự chênh lệch rõ rệt. Trong khi khu trung tâm TP.HCM cũ tăng nhẹ hoặc gần như đi ngang, thì các địa bàn đang đô thị hóa nhanh như Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ ghi nhận mức tăng mạnh hơn.
Theo đánh giá của UBND TP.HCM, sự khác biệt này xuất phát từ thực tế bảng giá đất tại TP.HCM trong những năm gần đây đã được điều chỉnh sát với giá thị trường, trong khi giá đất tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước sáp nhập vẫn còn khoảng cách khá xa so với giá giao dịch thực tế.
TP.HCM cũ: Giá đất trung tâm gần như giữ nguyên
Tại khu vực TP.HCM cũ, giá đất ở được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức giá cao nhất tiếp tục ghi nhận tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, khoảng 687 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với mức đang áp dụng.
Ở chiều ngược lại, mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng/m² thuộc khu dân cư Thiềng Liềng. Nhìn chung, phần lớn các tuyến đường chỉ tăng nhẹ khoảng 2%, thậm chí có nơi giảm giá đất sản xuất – kinh doanh nhằm hỗ trợ hoạt động đầu tư và sản xuất.
Việc giữ biên độ điều chỉnh vừa phải được cho là nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp tại khu vực lõi đô thị.
Bình Dương cũ: Khu vực tăng mạnh nhất, có nơi gấp hơn 8 lần
Trái ngược với TP.HCM cũ, Bình Dương cũ là địa bàn ghi nhận mức điều chỉnh cao nhất trong bảng giá đất lần này. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024.
Điển hình là tuyến ĐH.505 (đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507), nơi giá đất ở tăng từ 780.000 đồng/m² lên 6,3 triệu đồng/m², tương đương mức tăng hơn 8 lần. Đất thương mại – dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, trong khi đất sản xuất – kinh doanh tăng gần 3,8 lần.
Mức giá đất ở cao nhất tại Bình Dương cũ sau điều chỉnh đạt khoảng 89,6 triệu đồng/m², tập trung tại các tuyến trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu trung tâm TP.HCM cũ, đây được xem là bước điều chỉnh lớn so với mặt bằng giá trước đây.
Theo UBND TP.HCM, nguyên nhân chủ yếu là do giá đất tại Bình Dương trước sáp nhập thấp hơn rất xa so với giá thị trường, có nơi chênh lệch hơn 10 lần, gây nhiều khó khăn trong công tác bồi thường và xác định nghĩa vụ tài chính.
Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: Tăng mạnh nhưng không “đột biến”
Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng đáng kể, với hệ số khoảng 1,7 đến hơn 4 lần so với bảng giá cũ, tuy nhiên mức tăng nhìn chung thấp hơn Bình Dương cũ.
Giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt gần 149,5 triệu đồng/m², tập trung tại các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu, nổi bật là đường Thùy Vân – trục du lịch và dịch vụ trọng điểm của thành phố.
Ở chiều ngược lại, giá đất tại các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc nơi hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh chỉ ở mức vài triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm và các đô thị phát triển nhanh.
Điều chỉnh giá đất nông nghiệp để bảo vệ quyền lợi người dân
Một điểm đáng chú ý trong bảng giá đất lần này là việc điều chỉnh phương án tính giá đất nông nghiệp. Sau khi rà soát, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp so với dự thảo ban đầu nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
- Giá đất trồng cây hàng năm: TP.HCM cũ 1,2 triệu đồng/m², Bình Dương cũ 1 triệu đồng/m²
- Giá đất trồng cây lâu năm: TP.HCM cũ 1,44 triệu đồng/m², Bình Dương cũ 1,2 triệu đồng/m²
Bảng giá đất mới tác động đa chiều đến người dân, doanh nghiệp và ngân sách
Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều nhóm đối tượng. Với người dân, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận hơn với giá thị trường. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp các loại thuế, phí liên quan đến đất đai cũng sẽ tăng.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, tác động trực tiếp không quá lớn ở các dự án quy mô lớn do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Trong khi đó, doanh nghiệp sản xuất, thương mại – dịch vụ thuê đất trả tiền hằng năm có thể chịu chi phí cao hơn tại những khu vực giá đất tăng mạnh.
Về phía ngân sách Nhà nước, bảng giá đất mới giúp tăng nguồn thu từ đất đai, song đồng thời cũng làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công.
Theo UBND TP.HCM, trong các năm tới, bảng giá đất sẽ tiếp tục được rà soát và điều chỉnh hằng năm nhằm bám sát diễn biến của thị trường và đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Xem thêm các bài viết về thi trường bất động sản TP.HCM:
Nút giao Mỹ Yên – Chìa khóa hạ tầng lý giải vì sao Ecopark chọn Bến Lức phát triển Eco Retreat